Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verlangt bei neu eingebauten Heizungen grundsätzlich eine Wärmeversorgung mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie. Im Bestand gilt das nicht „sofort überall”, sondern ist eng an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt: In Kommunen über 100.000 Einwohnern wird es ab 1. Juli 2026 verbindlich, in kleineren Kommunen ab 1. Juli 2028. Bestehende Heizungen dürfen grundsätzlich weiter betrieben und in vielen Fällen auch repariert werden – aber es gibt Pflichten, die nicht von der Wärmeplanung abhängen und bereits heute gelten.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Investitionsentscheidungen im Heizungsbereich sollten mit einem zugelassenen Energieberater oder Rechtsanwalt abgestimmt werden.
Heizungstausch: 65-Prozent-Vorgabe und Zeitachse in Baden-Württemberg
Die 65-Prozent-Vorgabe ist technologieoffen. Je nach Objekt und örtlichen Optionen kommen unterschiedliche Erfüllungswege in Betracht: Wärmepumpe, Anschluss an ein Wärmenetz (falls verfügbar) oder hybride Lösungen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben. Entscheidend ist, was technisch und wirtschaftlich zum Gebäude passt und welche Wärmeversorgung die Kommune perspektivisch vorsieht.
Der erste praktische Schritt vor jeder Investitionsentscheidung sollte deshalb sein: den aktuellen Stand der kommunalen Wärmeplanung abfragen. In Baden-Württemberg können Eigentümer das direkt bei ihrer Gemeinde oder über die zuständigen Landesstellen klären. Was die Gemeinde plant – Wärmenetz, Wasserstoffversorgung oder keine leitungsgebundene Lösung – beeinflusst unmittelbar, welche Heizungsoption sinnvoll und rechtlich dauerhaft tragfähig ist.
Bestehende Heizung: Weiterbetrieb, Reparatur, Austauschpflichten
Ein pauschaler, sofortiger Austauschzwang besteht nicht. Bestehende Heizungen dürfen weiterbetrieben werden, und Reparaturen sind grundsätzlich zulässig – solange die Anlage funktionsfähig ist und keine gesetzliche Austauschpflicht greift.
Eine solche Pflicht gibt es: Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden und älter als 30 Jahre sind, müssen nach § 72 GEG ausgetauscht werden. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel – diese dürfen unabhängig vom Alter weiter betrieben werden. Für Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des GEG bereits selbst bewohnt haben, gilt zudem eine wichtige Ausnahme: Sie sind von dieser Austauschpflicht grundsätzlich befreit. Wer also in seinem selbst genutzten Einfamilienhaus einen alten Konstanttemperaturkessel betreibt, ist – anders als ein vermietender Eigentümer – nicht zur Erneuerung verpflichtet.
Relevant wird das Thema in jedem Fall dann, wenn ein Austausch ohnehin ansteht oder wenn die Wärmeplanung der Kommune die 65-Prozent-Pflicht für das betreffende Gebiet auslöst.
Übergangsphase bis zur Wärmeplanung: Was beim Einbau noch gilt und was danach gilt
Bis zum Ablauf der Wärmeplanungsfristen darf unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin eine Öl- oder Gasheizung eingebaut werden – aber nicht bedingungslos. Der Einbau ist nur zulässig, solange für das betreffende Gebiet noch keine kommunale Wärmeplanung vorliegt, die ein Gebiet mit bestimmter Wärmeversorgung ausweist. Stellt die Gemeinde ihre Planung früher als erwartet fertig und weist entsprechende Gebiete aus, kann die 65-Prozent-Pflicht auch vor den genannten Stichtagen greifen. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung plant, sollte den Stand der Wärmeplanung seiner Gemeinde deshalb vor dem Einbau aktiv prüfen – nicht danach.
Hinzu kommt: Wer in der Übergangsphase eine Gas- oder Ölheizung einbaut, geht eine Folgepflicht ein. Ab 2029 muss ein wachsender Anteil erneuerbarer Energien im Brennstoffmix nachgewiesen werden. Das gehört in der Praxis früh in die Entscheidungsunterlagen – wer heute eine neue Gasheizung einbaut, plant damit nicht für den Status quo, sondern für ein System, das in wenigen Jahren weitere Anpassungen erfordern wird.
Sanierung am Gebäude: Anforderungen an Gebäudehülle und Nachrüstpflichten
Das GEG betrifft nicht nur die Heizung. Bei bestimmten Arbeiten an Außenbauteilen – Fenster, Dach, Fassade – gelten nach § 48 GEG Mindestanforderungen an den Wärmeschutz. Dabei gilt eine Bagatellgrenze: Maßnahmen, die weniger als 10 Prozent der Fläche des jeweiligen Bauteils betreffen, sind ausgenommen. Die 10 Prozent beziehen sich auf die Bauteilfläche – nicht auf die Investitionssumme oder den Gebäudewert gesamt. Wer also nur einen kleinen Teil der Fassade erneuert, muss die GEG-Anforderungen für dieses Bauteil nicht erfüllen; wer die gesamte Fassade saniert, schon.
Zusätzlich gibt es Nachrüstpflichten: Die oberste Geschossdecke muss in bestimmten Konstellationen gedämmt sein – alternativ kann das Dach entsprechend gedämmt werden. Für die Praxis gilt: Maßnahmen sollten aufeinander abgestimmt geplant werden. Wer Fenster, Dach und Heizung in getrennten, unkoordinierten Schritten angeht, riskiert, dass einzelne Maßnahmen die Anforderungen nicht erfüllen oder technisch nicht aufeinander abgestimmt sind.
WEG und Vermietung: Planung statt Aktionismus
In WEG-Strukturen und bei vermieteten Objekten entscheidet nicht die Theorie, sondern die Umsetzbarkeit: Beschlussfähigkeit, Rücklagen, Vergaben, Zeitfenster und die Koordination von Gewerken. Ein mehrjähriger Plan mit Varianten, Etappen, Kostenkorridoren und einer klaren Zeitachse zur kommunalen Wärmeplanung schafft Entscheidungssicherheit und reduziert teure Ad-hoc-Lösungen.
Für vermietende Eigentümer kommt ein weiterer Aspekt hinzu: GEG-bedingte Modernisierungsmaßnahmen können unter bestimmten Voraussetzungen anteilig auf die Miete umgelegt werden. Dabei gelten mietrechtliche Ankündigungspflichten und Kappungsgrenzen, die im Einzelfall geprüft werden sollten. Wer diese Regeln nicht kennt oder nicht einhält, riskiert sowohl Mietminderungen als auch Rückforderungsansprüche der Mieter.
Fazit
Das GEG ist ein Rahmen, kein Einheitsrezept. Klarheit entsteht, wenn die Ausgangslage im Objekt sauber erfasst wird – Gebäudeart, Nutzung, Alter der Anlage, Eigennutzung oder Vermietung –, die kommunale Wärmeplanung in Baden-Württemberg aktiv abgefragt und mitgedacht wird und daraus ein umsetzbarer, mehrjähriger Maßnahmenplan entsteht: technisch stimmig, rechtlich belastbar und finanziell kontrollierbar. Den Stand der Wärmeplanung der eigenen Gemeinde zu kennen ist dabei kein Nice-to-have, sondern die Grundlage jeder sinnvollen Investitionsentscheidung.
Stand: Mai 2026 | Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.
